Le clausole vessatorie nel Regolamento Condominiale.

Recentemente si sta assistendo all'aumento dei Regolamenti Condominiali di natura contrattuale, sostanzialmente differenti da quelli assembleari sia per la forza coercitiva delle disposizioni contenute, sia per la necesserietà del consenso unanime degli aventi diritto in luogo della semplice maggioranza, affinché ne venga approvata ogni modifica, ancorché minima. Questo fenomeno ha luogo, a mio avviso, perché così i vari costruttori impongono agli acquirenti l'accettazione del Regolamento da loro redatto, inserendolo di fatto nell'atto di rogito, ove è praticamente sempre presente l'articolo che dispone l'esonero dalle spese condominiali per gli appartamenti invenduti, in maniera tale da escludere gli stessi costruttori, proprietari di quelle unità immobiliari vuote, dal concorrere alle spese condominiali, causando un aggravio economico a carico dei primi condòmini. Non si pensi pertanto ai consumi individuali, quali acqua o gas metano, considerato che comunque gli appartamenti vuoti effettivamente riporterebbero zero in detti consumi, ma bisogna invece pensare a quei servizi delle parti comuni che hanno dei costi abbastanza elevati, sopratutto se divisi tra pochi condòmini, quali la corrente elettrica necessaria per il funzionamneto delle luci comuni, dell'ascensore o del cancello carraio, o ancora la manutenzione obbligatoria del cancello carraio in quanto macchina motorizzata, o ancor di più quella dell'ascensore, senza la quale l'asl non ne autorizzerebbere la messa in opera. Queste spese possono far lievitare incredibilmente il costo procapite della quota condominiale, se divisa tra pochi partecipanti alla spesa, ma in aiuto dei nuovi proprietari di casa è intervenuta più volte la Suprema Corte di Cassazione, esprimendosi in maniera sostanzialmente unanime circa la clausola di cui vi ho parlato, e nello specifico ha decretato che tale esonero dal pagamento delle spese condominiali è si valida, in quanto inserita in un regolamento contrattuale che può derogare anche la legge generale, ma tale esonero non può prolungarsi oltre i dodici mesi dalla vendita del primo appartamento, quindi dalla vera nascita del condominio che da palazzina con un unico proprietario ne acquisisce un secondo, limitandolo di fatto al solo primo anno finanziario del condominio. Pertanto il mio consiglio è di leggere e conoscere il proprio Regolamento di Condominio, e che anche in caso vi fosse la casistica che ho illustrato oggi, pretendere che dal secondo anno di vita del condominio l'Amministratore faccia pagare le spese delle parti comuni a tutti i condòmini, compreso il costruttore in quanto proprietario come gli altri.

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