Le obbligazioni solidali in condominio.

Questo è un tema che purtroppo ricorre frequentemente in seguito alle compravendite immobiliari, in quanto non sempre gli accorgimenti dei nuovi proprietari bastano a metterli al riparo dal dover saldare le spese condominiali lasciate insolute da quelli precedenti. Ho notato che la casistica più ricorrente, almeno per la mia esperienza, è l'inserimento nel rogito dell'assicurazione da parte del venditore circa l'assenza di spese condominiali insolute per l'appartamento in questione, e l'aggiunta che se pure ne fossero presenti, sono a completo ed unico carico della parte venditrice. Letta così sembrerebbe che il nuovo acquirente non sia minimamente obbligato verso il condominio, per le spese relative a periodi antecedenti la sua proprietà, ma purtroppo l'articolo 63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile dispone diversamente, o meglio aggiunge un fastidioso passaggio in più. Spiegando meglio questo concetto, l'articolo che ho citato recita che "Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.", pertanto se il precedente proprietario non salda i suoi debiti, spetterà a quello nuovo, anche perché un eventuale azione di recupero giudiziaria del credito dovuto è possibile solo verso i condòmini, quindi i proprietari delle unità immobiliari, escludendo così chi ha venduto che perde tale qualità. Considerato il disposto normativo, che parla dell'anno in corso e di quello precedente, il nuovo proprietario potrebbe ritrovarsi a dover pagare quasi due anni di spese condominiali. A questo punto sembra che a nulla valga inserire nel rogito la frase con cui ho aperto questo argomento, ma non è esattamente così. E' vero che tale dicitura esonera l'acquirente dal pagamento delle morosità lasciate dal venditore, ma bisogna capire in quale modo renderla efficace. Nel dettaglio il nuovo proprietario dovrà corrispondere al condominio le somme dovute per l'anno in corso e quello precedente, e con la ricevuta potrà poi chiedere il rimborso al venditore, in virtù della clausola precedentemente inserita nel rogito. Se questi poi omettesse di rimborsare l'importo, non ci sarebbe altra soluzione che iniziare una lunga azione civile per il recupero del credito, spesso più costosa della somma versata. Ora, nonostante sembra che non ci sia soluzione che tuteli realmente l'acquirente, il mio consiglio è di prevenire il verificarsi di tale situazione anziché cercare successivamente di porvi rimedio, e la semplice soluzione è di accertarsi preventivamente della situazione economica nei confronti del condominio, tramite l'Amministratore in carica, e richiedere in sede di rogito che il venditore vi consegni un assegno, intestato al condominio e dell'importo da lui dovuto, in modo da essere sicuri di azzerare un saldo possibilmente negativo che acquisireste altrimenti con la proprietà dell'immobile.

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